Vendre son appartement à Marrakech

Nous vendons peu de biens, et nous les vendons bien. Un appartement de Guéliz affiché 1 250 000 dirhams est parti en septembre 2026 ; nous avons laissé son annonce en ligne, parce qu’elle dit mieux que n’importe quel argument ce que nous présentons et à quel prix.

Le prix, et la seule manière honnête de le fixer

Un bien correctement estimé se vend. Un bien surestimé reste en ligne, perd sa fraîcheur, attire les négociateurs, et finit par se vendre plus bas que son prix juste — après six mois d’usure.

Nous estimons à partir de trois choses : les transactions réelles comparables dans le quartier, l’état du bien et le chantier qu’il reste à faire, et sa capacité locative si l’acheteur vise du rendement. Ce dernier point est le nôtre : nous exploitons sept logements à Guéliz depuis six ans, et nous savons dire à un acheteur ce que votre appartement produirait, chiffres à l’appui. C’est un argument que peu d’agences peuvent servir.

Nous vous donnons une fourchette, et nous vous disons ce que chaque extrémité suppose.

Les documents à réunir

Rassemblez-les dès le départ : c’est ce qui fait la différence entre une vente qui se signe en six semaines et une vente qui traîne trois mois.

Le titre foncier et un certificat de propriété récent, délivré par la conservation foncière.
Votre pièce d’identité — CIN ou passeport — et, le cas échéant, l’acte de mariage si le bien relève d’un régime matrimonial particulier.
L’acte d’acquisition d’origine, qui servira de base au calcul de la plus-value.
Le quitus du syndic — attestation que les charges de copropriété sont à jour.
Les quittances d’eau, d’électricité et de taxes locales à jour.
Le règlement de copropriété et, si elle existe, l’attestation de conformité ou le permis d’habiter.
Les justificatifs de travaux — factures des rénovations réalisées. Elles viennent en déduction de la plus-value imposable, et beaucoup de vendeurs les jettent.

Les étapes d’une vente, et leurs délais

L’estimation et le mandat — nous visitons, nous estimons, nous convenons d’un prix et d’un cadre écrit.
La préparation — désencombrement, puis photographe professionnel. Quelques jours.
La publication et les visites — c’est la phase dont la durée varie le plus. Elle dépend du prix bien plus que de tout le reste.
Le compromis de vente — signé une fois l’offre acceptée, avec versement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur, généralement séquestré chez le notaire.
L’instruction par le notaire — vérification du titre, levée des inscriptions éventuelles, obtention des quitus, et financement de l’acquéreur s’il emprunte. C’est la phase la plus longue, et elle dépend de l’administration.
L’acte définitif — signature, paiement du solde, remise des clés, puis inscription à la conservation foncière.

Sur un bien correctement estimé à Guéliz, comptez quelques semaines à quelques mois entre la publication et l’acte. C’est une fourchette large, et elle le restera : elle dépend du prix, de la saison, et du profil de l’acheteur — un investisseur qui paie comptant décide plus vite qu’une famille qui doit obtenir un crédit.

Méfiez-vous de qui vous annonce un délai précis avant d’avoir vu le bien. C’est le meilleur moyen de faire signer un mandat, et le plus mauvais de tenir une promesse.

La taxe sur les profits immobiliers

C’est la question que tout vendeur pose, et voici le principe tel qu’il s’applique en 2026.

La taxe sur les profits immobiliers s’établit à 20 % du profit net, c’est-à-dire du prix de cession diminué du prix d’acquisition réévalué et des frais admissibles — frais d’acquisition, travaux justifiés, intérêts d’emprunt. Un minimum de 3 % du prix de cession reste dû lorsque le profit est faible ou nul.

L’exonération principale concerne la résidence principale, sous condition d’occupation effective pendant une durée minimale. Des exonérations existent également pour certaines cessions entre proches et pour le logement social. En revanche, il n’existe pas d’abattement automatique pour durée de détention — c’est une différence notable avec le régime français, et elle surprend régulièrement les vendeurs MRE.

La déclaration se dépose dans les suites de la cession, et le notaire retient généralement le montant pour le reverser.

Ces éléments sont indicatifs. Nous ne sommes ni notaires ni fiscalistes : nous vous orientons, et votre notaire chiffrera précisément votre situation avant la signature. C’est d’ailleurs la première chose à faire faire, parce qu’elle change le prix net que vous toucherez.

Si vous vendez depuis l’étranger

Le cas est fréquent, et il demande de l’anticipation.

Le rapatriement du produit de la vente suppose que l’acquisition d’origine ait été réalisée en devises régulièrement importées et enregistrées auprès de l’Office des changes. Si c’est votre cas, retrouvez les justificatifs d’origine dès maintenant — leur absence est le premier motif de blocage.

Vous pouvez par ailleurs donner procuration pour la signature si vous ne pouvez pas vous déplacer : elle s’établit au consulat du Maroc de votre pays de résidence, ou devant notaire avec légalisation. Prévoyez du délai.

Enfin, la convention fiscale entre le Maroc et votre pays de résidence détermine où le profit est imposé et comment une double imposition est évitée. Là encore, un expert-comptable, pas un agent immobilier.

Ce que nous faisons avant de publier

Un photographe professionnel. Systématiquement, et à nos frais. Un acheteur passe deux secondes sur une annonce avant de faire défiler : il ne lit pas votre description, il regarde la première photo.
Un désencombrement. Nous vous dirons quoi retirer avant le passage du photographe. Ce n’est jamais agréable à entendre et cela se voit immédiatement dans le résultat.
Une annonce structurée — la surface, l’étage, l’exposition, les charges, le parking, l’état réel. Les points faibles y figurent : un acheteur qui les découvre à la visite se braque, celui qui les connaît d’avance vient en connaissance de cause.
Une diffusion ciblée — notre site, les portails immobiliers marocains, et notre propre réseau d’investisseurs, qui est souvent le plus rapide.

Les visites

Nous les faisons, vous n’avez pas à être présent. Nous qualifions avant : budget, financement, délai. Faire défiler chez vous des curieux qui ne peuvent pas acheter ne sert ni à vous ni à nous.

Après chaque visite, vous recevez un retour — ce qui a plu, ce qui a bloqué. Au bout de trois ou quatre visites sans offre, ce retour dit généralement la même chose, et il faut en tirer les conséquences sur le prix plutôt que d’attendre.

Nos honoraires

2,5 % de commission par partie, soit 5 % au total sur la transaction, répartis à parts égales entre le vendeur et l’acquéreur. Dus à la signature de l’acte. Les photographies professionnelles, l’annonce et les visites sont comprises.

C’est le barème de marché de Marrakech, ni au-dessus ni en dessous. Voir la grille complète, location longue durée et prestations annexes incluses.

Si votre bien se loue mieux qu’il ne se vend

Cela arrive, et nous le dirons si c’est le cas. Un appartement bien placé à Guéliz peut produire en location courte durée davantage que ce que le produit de la vente vous rapporterait placé ailleurs. Nous savons faire les deux, et nous n’avons aucun intérêt à vous pousser vers l’une plutôt que vers l’autre : voir notre offre de conciergerie.

Questions fréquentes

Faut-il vendre meublé ou vide ?

Cela dépend de l’acheteur visé. Un investisseur locatif paiera volontiers le mobilier, parce qu’il économise l’aménagement et met en location immédiatement. Une famille préférera souvent un bien vide. Nous adaptons l’annonce, et il est parfois judicieux de proposer les deux.

Dois-je rénover avant de vendre ?

Rarement en totalité. Une rénovation lourde se récupère mal au prix de vente. En revanche, peinture, luminaires, joints et petites reprises coûtent peu et changent la perception d’un bien à la visite comme en photo. Nous vous dirons où s’arrête l’utile.

Combien vaut mon bien ?

Nous donnons une première fourchette à distance, sur la base du quartier, de la surface, de l’étage et de l’état déclaré. Elle se resserre après visite. L’estimation ne vous engage à rien.

Puis-je vendre un bien encore loué ?

Oui. Un bail en cours peut même être un argument face à un investisseur, à condition que les conditions soient claires et documentées. Nous préparons ce dossier avec vous.

Travaillez-vous en exclusivité ?

Nous privilégions le mandat exclusif, parce qu’il nous permet d’investir dans la préparation — photographe, diffusion, réseau — et de tenir un prix cohérent. Nous ne l’imposons pas, mais nous n’engageons pas les mêmes moyens sans lui.

Intervenez-vous à Casablanca ?

Oui. L’immobilier, c’est Marrakech et Casablanca. Il nous arrive de présenter un bien en dehors de ces deux villes — c’est alors toujours un bien que nous connaissons personnellement, et nous le disons sur la fiche plutôt que de faire semblant d’être partout.

Combien vais-je toucher net ?

Prix de vente, moins notre commission de 2,5 %, moins la taxe sur les profits immobiliers calculée par votre notaire, moins les éventuels arriérés de charges ou de taxes. Nous vous présentons cette estimation avant que vous acceptiez une offre, pas après.

Faisons estimer votre bien

Écrivez-nous avec le quartier, la surface et l’étage. Nous vous répondons avec une première fourchette, et nous visitons ensuite. L’estimation ne vous engage à rien.

Dernière mise à jour : 23 septembre 2026