Conciergerie Airbnb à Marrakech

Nous gérons sept appartements à Guéliz. Quatre nous appartiennent, trois appartiennent à des propriétaires qui nous les ont confiés. Six ans, 4 945 nuitées vendues, 458 avis et une note de 4,92 sur 5. Les chiffres de cette page sont les nôtres, pas des moyennes de marché.

Ce que nous sommes, et ce que nous ne sommes pas

Nous ne sommes pas une agence qui a découvert la location courte durée en chemin. Nous avons acheté notre premier appartement à Guéliz, nous l’avons rénové, meublé, photographié et mis en ligne nous-mêmes, et nous l’exploitons depuis. Puis un deuxième, un troisième, un quatrième. Les trois logements que nous gérons aujourd’hui pour des tiers sont arrivés après, et par le bouche-à-oreille.

Cela change une chose : quand nous vous disons ce que votre bien peut produire, ce n’est pas une estimation d’agence. C’est ce que nous avons déjà fait avec les nôtres, dans le même quartier, sur les mêmes saisons.

Cela en change une autre, moins agréable à entendre : nous refusons des biens. Si nous estimons qu’un logement ne peut pas atteindre le standard de note auquel nous travaillons, nous le disons et nous expliquons pourquoi. Une mauvaise annonce dans notre portefeuille abîme les six autres.

Ce que comprend la gestion

La gestion est complète. Vous n’avez rien à faire, et surtout rien à reprendre derrière nous.

La préparation du bien — rénovation si nécessaire, ameublement et équipement, puis un photographe professionnel. C’est l’étape que tout le monde saute, et c’est celle qui décide du prix que vous pourrez demander.
L’annonce — rédaction structurée, traduction, mise en ligne, et un calibrage des prix saison par saison plutôt qu’un tarif fixe à l’année.
La commercialisation — nous sommes le seul gestionnaire du logement et le seul à publier l’annonce. C’est ce qui permet de tenir le calendrier, les prix et la qualité d’une arrivée à l’autre.
Les voyageurs — réponse sous une heure, en français, en anglais et en arabe, sept jours sur sept. Notre taux de réponse est de 100 %.
L’accueil et le départ — arrivée autonome par serrure électronique, avec quelqu’un sur place quand c’est nécessaire.
Le ménage et le linge — entre chaque séjour, par notre équipe, avec un contrôle avant chaque arrivée.
La maintenance courante — nous intervenons et nous vous rendons compte. Rien n’est engagé sans votre accord au-delà d’un seuil fixé ensemble.
Un rapport mensuel — nuitées, taux d’occupation, prix moyen, revenus. Clair, et toujours le même format.

Combien de temps entre notre première visite et la première réservation

Voici le déroulé réel, sur un bien déjà en bon état.

La visite — sous quelques jours. Nous venons voir, nous mesurons, nous photographions grossièrement au téléphone pour travailler, et nous vous disons dans la foulée si nous prenons le bien et ce qu’il produirait.
La préparation — de quelques jours à plusieurs semaines selon ce qu’il faut reprendre. Un logement déjà meublé et équipé demande surtout du désencombrement et quelques achats ciblés.
Le shooting — une demi-journée, par un photographe professionnel, à l’heure où la lumière sert le logement.
La mise en ligne — deux à trois jours pour rédiger, traduire et calibrer les prix.
La première réservation — généralement deux à quatre semaines après la publication.

Comptez donc, dans le cas le plus simple, un peu moins d’un mois entre notre visite et le premier voyageur. Et dans tous les cas, les cinq premières semaines se font à prix d’appel, pour la raison expliquée plus bas.

Ce que ça produit — nos chiffres réels

Sur notre premier appartement, le prix moyen par nuit est passé de 430 dirhams en 2020 à 648 dirhams en 2026 — un point de départ exceptionnellement bas, marché de 2020 et Covid obligent. Rien n’a changé dans l’appartement : ce qui a changé, c’est le nombre d’avis.

Notre taux d’occupation moyen est de 86 % sur l’ensemble du portefeuille. C’est un chiffre annuel : il recouvre une haute saison très dense et une période estivale plus exigeante. Nous amortissons cet écart par la tarification, ajustée semaine par semaine à la demande réelle — c’est précisément ce qu’un tarif fixe à l’année ne permet pas.

Nous vous remettons le détail saison par saison avant que vous vous décidiez, pas après.

La première année, et pourquoi elle est plus basse

C’est le point sur lequel nous sommes les plus directs, parce que c’est celui sur lequel on vous promettra le plus de choses ailleurs.

Les cinq premières semaines, nous louons volontairement en dessous du marché. Ce n’est pas de la prudence, c’est un investissement : les premiers voyageurs laissent les premiers avis, les avis font monter le classement, et le classement autorise le prix. Un logement sans avis ne peut pas se vendre cher, quelle que soit sa qualité.

Cette phase est courte, et nous la pilotons : obtenir vite une très bonne note est précisément notre travail. En un mois, une annonce bien lancée a déjà gagné son positionnement et sa visibilité. Le prix continue ensuite de monter progressivement avec le nombre d’avis positifs, et c’est une part entière de notre métier. Sur un appartement impeccable, bien préparé et bien photographié, le plein potentiel est souvent atteint en un à deux mois.

Ce que vous recevez, et à quel rythme

Un rapport mensuel, toujours au même format : le nombre de nuitées vendues, le taux d’occupation du mois, le prix moyen par nuit, les revenus encaissés, les charges engagées et leur justificatif, et le solde qui vous revient. Nous y ajoutons les avis reçus dans le mois, y compris ceux qui ne sont pas bons.

Vous gardez par ailleurs un accès permanent au calendrier : vous voyez les réservations en temps réel, et vous bloquez vous-même les dates où vous souhaitez occuper votre bien.

L’exclusivité, et ce qu’elle vous laisse

Nous demandons l’exclusivité sur la commercialisation. Un bien commercialisé en parallèle par plusieurs intermédiaires finit toujours par produire des doubles réservations, des prix incohérents et des avis moyens.

En contrepartie, et c’est écrit dans le contrat : vous restez libre d’occuper votre bien quand vous le souhaitez, l’annonce reste à votre nom, et l’exclusivité s’arrête avec un préavis de trente jours, sans pénalité. Nous préférons un propriétaire qui reste parce qu’il y trouve son compte.

Où nous intervenons

La conciergerie, c’est Marrakech uniquement. Nous visitons systématiquement avant d’accepter.

Guéliz — notre terrain. Nos sept logements y sont. Restaurants, cafés et commerces à pied, résidences récentes avec ascenseur et parking, et la Médina à dix minutes. C’est le quartier où nous savons le mieux fixer un prix.
L’Hivernage — clientèle plus haut de gamme, séjours souvent plus courts, forte demande autour des événements et des soirées. Les biens y sont plus chers à l’achat.
La Médina — riads et maisons de caractère, très demandés, mais une logistique différente : accès à pied, bagages, ménage, livraisons. Ce n’est pas un détail, c’est la moitié du travail.
L’Agdal — résidences familiales, calmes, souvent avec espaces verts et parking. Séjours plus longs, clientèle familiale.

Nous ne prétendons pas couvrir tout le Maroc. Une conciergerie qui promet d’être partout est une conciergerie qui n’est nulle part, et la qualité d’un séjour se joue à vingt minutes de voiture.

Nos honoraires

Ils sont écrits noir sur blanc sur notre site, avec l’ensemble de nos autres prestations : voir la grille complète. Nous appliquons le barème de marché de Marrakech, ni au-dessus ni en dessous. Ce qui nous distingue n’est pas le prix.

Questions fréquentes

Faut-il que le logement soit déjà meublé ?

Non. Nous pouvons prendre en charge l’ameublement et l’équipement, chiffrés après visite. Sur un studio ou un petit deux-pièces à Marrakech, comptez de l’ordre de 3 500 euros pour un ameublement complet de qualité locative — davantage si le bien comporte une grande terrasse à aménager et à équiper, mais c’est alors un investissement qui se récupère vite sur le tarif à la nuit. Le mobilier reste votre propriété et vous est facturé directement par les fournisseurs : nous ne prenons pas de marge dessus.

Puis-je continuer à occuper mon appartement ?

Oui, autant que vous le voulez. Vous bloquez vos dates dans le calendrier. Sachez simplement qu’un blocage en haute saison a un coût d’opportunité réel, et nous vous dirons lequel avant que vous décidiez.

Quels types de biens acceptez-vous ?

Appartements, riads et villas à Marrakech. Nous refusons les biens dont nous estimons qu’ils ne peuvent pas atteindre notre standard de note : mauvaise localisation, immeuble en mauvais état, copropriété hostile à la location courte durée, ou absence d’ascenseur au-delà du deuxième étage. Nous vous le disons après la visite, et nous expliquons pourquoi.

Que se passe-t-il en cas de dégradation ?

Nous constatons, nous documentons par photographies, et nous engageons la réparation. Les plateformes disposent de mécanismes de couverture que nous actionnons le cas échéant. Nous vous informons systématiquement, même quand l’incident est mineur et réglé.

Qui paie l’eau, l’électricité et internet ?

Ces charges restent au propriétaire, comme les charges de copropriété et les taxes locales. Elles figurent dans le rapport mensuel avec leur justificatif.

Travaillez-vous en dehors de Marrakech ?

Pour la conciergerie, non. Pour l’immobilier — achat, vente, suivi de travaux — nous couvrons Marrakech et Casablanca.

Que devient mon annonce si j’arrête ?

Elle est à votre nom depuis le début. Vous la récupérez avec ses avis et son historique, ce qui est précisément ce qui a de la valeur. Le préavis est de trente jours, sans pénalité.

Et si mon bien se loue mieux en longue durée ?

Nous vous le dirons. Certains biens — grande surface, quartier résidentiel, immeuble sans ascenseur — produisent davantage en location longue durée pour infiniment moins de travail. Nous faisons les deux, nous n’avons pas d’intérêt à vous pousser vers l’une plutôt que vers l’autre.

Parlons de votre bien

Dites-nous où il se trouve, sa surface et le nombre de chambres. Nous vous répondons avec une fourchette de revenus fondée sur nos propres relevés, et nous vous disons franchement si nous pensons que la location courte durée n’est pas la bonne option.

Écrivez-nous — ou regardez d’abord les sept logements que nous exploitons, c’est le meilleur aperçu de ce que nous saurions faire du vôtre.

Dernière mise à jour : 17 octobre 2026