Investir en locatif à Marrakech

Nous achetons, rénovons et exploitons nos propres appartements à Marrakech depuis six ans. Cette page n’est pas un guide général : c’est ce que nous avons appris en le faisant, chiffres à l’appui, y compris ce qui n’a pas marché.

La première question n’est pas « combien ça rapporte »

C’est « combien de temps y consacrerez-vous ». Un appartement en location courte durée à Marrakech peut produire un excellent rendement, et il le produit rarement tout seul. Entre l’annonce, les prix, les voyageurs, le ménage et la maintenance, c’est une activité, pas un placement passif.

Si vous souhaitez un revenu sans gestion, deux voies existent : la location longue durée, moins rentable mais paisible, ou la courte durée déléguée à une conciergerie, ce qui est notre métier. Les deux sont défendables. Ce qui ne l’est pas, c’est d’acheter en courte durée en pensant n’avoir rien à faire.

Un exemple chiffré, de bout en bout

Prenons le cas que nous voyons le plus souvent : un studio déjà rénové et en bon état à Guéliz, acheté autour de 120 000 euros — de l’ordre de 1 300 000 dirhams. Voici le calcul complet, tel que nous le présentons à un acheteur avant qu’il se décide.

Ce que vous engagez

Ce que ça produit

Sur ce type de bien, bien tenu et bien photographié, comptez 1 600 euros par mois en moyenne annuelle, nets encaissés après commission de plateforme — basse saison comprise. Soit 19 200 euros par an.

Ce que ça coûte à exploiter

Le résultat

Trois précisions, parce qu’un chiffre sans ses réserves ne vaut rien. La taxe annuelle d’habitation et de services communaux est déjà déduite : c’est la seule imposition récurrente que supporte le bien lui-même, et le rendement affiché en tient compte. Ce calcul suppose un bien déjà rénové : un chantier changerait l’investissement de départ. Et il correspond à un bien mature : la première année reste un peu en dessous, le temps de récolter en quelques semaines une très bonne note sur la plateforme. C’est nous qui faisons en sorte de l’obtenir vite, pour que l’annonce gagne un meilleur positionnement et une excellente visibilité en un mois seulement.

Ce qui fait monter ce chiffre

Un même studio avec une grande terrasse aménagée se loue nettement mieux. Et lorsque cette terrasse accueille un jacuzzi ou un petit bassin, l’écart devient net : comptez 200 à 300 euros de plus par mois, soit 2 400 à 3 600 euros par an, pour un investissement d’équipement sans commune mesure avec ce gain.

Sur la base haute, le net annuel passe d’environ 10 560 à près de 13 000 euros, soit un rendement net voisin de 9,8 % — à nuancer d’un budget d’ameublement supérieur aux 3 500 euros retenus ici, puisqu’une terrasse se meuble et s’équipe. À Marrakech, l’extérieur n’est pas un agrément : c’est une pièce en plus, et c’est la première photo de l’annonce.

Et s’il est possible d’ajouter une chambre, c’est le levier le plus puissant de tous. Un bien qui passe d’un à deux couchages séparés change de catégorie : il s’adresse aux familles et aux groupes d’amis, et le tarif à la nuit suit. Comptez 400 à 500 euros de plus par mois, soit 4 800 à 6 000 euros par an, pour un aménagement souvent réalisable dans le volume existant lorsque la surface et la distribution s’y prêtent. C’est le premier point que nous regardons en visite.

C’est la raison pour laquelle, à surface égale et à prix d’achat voisin, nous vous orienterons presque toujours vers le bien qui a la terrasse.

La saisonnalité, et comment on l’amortit

Marrakech ne se vend pas au même prix toute l’année. C’est un fait, et le nier serait malhonnête. Mais l’écart entre les saisons dépend beaucoup moins du calendrier que de la façon dont le bien est tenu et tarifé.

• Mars à mai et septembre à novembre — les deux pointes. Climat idéal, demande européenne forte, prix les plus élevés de l’année.
• Décembre à février — soutenu, avec un pic marqué sur les fêtes de fin d’année, et une clientèle qui vient chercher le soleil d’hiver.
• Juillet et août — la période la plus exigeante. Il fait chaud, une partie de la clientèle européenne file vers la côte. Mais la baisse n’a rien d’une fatalité : il existe des leviers précis pour la réduire au minimum, et les voici.

Ce qui limite la baisse, c’est le prix. Un tarif ajusté semaine par semaine à la demande réelle réduit l’écart à peu de chose. Les logements qui s’effondrent en basse saison sont presque toujours ceux dont le prix n’a pas bougé de l’année : trop cher en juillet, trop bas en octobre. C’est précisément le travail d’une gestion sérieuse, et c’est ce qui explique que notre creux estival soit bien moins marqué que celui du marché.

Ce qui la fait presque disparaître, c’est le bien lui-même. Plus un logement est exceptionnel, plus la demande reste forte quelle que soit la saison — parce qu’il cesse d’être comparé aux autres. Une grande terrasse avec un bassin ou une piscine se loue précisément quand il fait trop chaud ; la même terrasse avec un jacuzzi ou une baignoire extérieure se loue quand il fait froid. C’est le même aménagement qui travaille dans les deux sens, à deux moments opposés de l’année, et c’est la raison pour laquelle nous le considérons comme le meilleur investissement d’équipement qui existe ici.

Notre taux d’occupation moyen de 86 % est une moyenne annuelle sur sept logements et six ans, creux compris. Ce n’est pas une projection : c’est un relevé.

Où acheter — Guéliz et l’Hivernage

Deux quartiers, et nous les recommandons tous les deux.

Guéliz d’abord, parce que c’est notre terrain : nos sept logements y sont. Un voyageur qui vient à Marrakech pour trois ou quatre nuits veut pouvoir sortir à pied. Guéliz offre les restaurants, les cafés, les commerces, la Médina à dix minutes, et des résidences récentes avec ascenseur et parking — trois détails qui pèsent lourd dans les avis et donc dans le prix. C’est aussi le quartier où le rapport entre le prix d’achat et le revenu locatif est le plus favorable.

L’Hivernage ensuite, et l’arbitrage est différent. Les biens y sont plus chers à l’achat, mais la clientèle est plus haut de gamme et accepte des tarifs à la nuit sensiblement supérieurs. Hôtels, restaurants, casino et salles de spectacle concentrent une demande forte, notamment autour des événements. Un bien de standing avec une belle terrasse y tient très bien la saison basse, pour la raison expliquée plus haut. C’est le choix à faire si votre budget dépasse celui d’un studio et si vous visez le segment supérieur.

La Médina fonctionne aussi — riads et maisons de caractère, très demandés — mais elle impose l’accès à pied et une logistique différente pour le ménage, les bagages et les livraisons. Ce n’est pas un détail : c’est la moitié du travail, et beaucoup d’acheteurs le découvrent après la signature.

La périphérie — Palmeraie, route d’Ourika — se vend moins cher au mètre carré, et se loue aussi moins cher, avec une saisonnalité plus marquée. Ce n’est pas un mauvais choix, c’est un autre métier.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

• Le titre foncier — bien individualisé, sans inscription pendante. C’est le premier document que nous demandons.
• Le règlement de copropriété — certaines résidences interdisent ou encadrent la location courte durée. Cela se lit avant, pas après.
• Le syndic et les charges — une résidence mal tenue se voit dans les photos et dans les avis, et vous n’y pouvez rien seul.
• L’ascenseur et le parking — au-delà du deuxième étage, l’absence d’ascenseur coûte en avis et en prix. Une place de parking titrée se valorise à la revente.
• L’orientation et le vis-à-vis — une terrasse exploitable d’avril à novembre change la nature du bien. Une terrasse plein sud sans ombre ne s’utilise pas l’été.
• L’état réel des réseaux — plomberie et électricité. C’est le poste qui fait exploser un budget de rénovation.

Le budget de rénovation, et la marge qu’il porte

Un bien à rénover se négocie sous le prix d’un bien déjà rénové, et l’écart dépasse souvent le coût du chantier. C’est précisément là que se trouve votre marge — à condition de chiffrer avant l’offre, pas après.

Nous chiffrons ce poste avec vous avant que vous vous engagiez, et nous pouvons prendre le chantier en charge. Le coût des travaux et du mobilier reste le vôtre dans tous les cas, facturé directement par les artisans et les fournisseurs : nous ne prenons pas de marge dessus.

Taxes et impôts

La seule charge fiscale récurrente que supporte le bien est la taxe annuelle d’habitation et de services communaux. Sur un appartement de l’ordre de 120 000 euros détenu en résidence secondaire, comptez environ 700 euros par an. C’est le montant que nous avons intégré au calcul plus haut : le rendement net affiché en tient déjà compte. En résidence principale, cette même taxe tombe autour de 300 euros, l’occupation à titre principal ouvrant droit à un abattement.

Reste la question de l’impôt sur le revenu, qui ne dépend pas du bien mais de vous : de votre régime, de votre résidence fiscale et du volume de l’activité. Les revenus locatifs y sont soumis selon des modalités qui diffèrent entre location nue et location meublée de courte durée, cette dernière pouvant relever des revenus professionnels. La déclaration annuelle se dépose avant le 1^er mars.

Nous ne sommes ni avocats ni comptables, et nous ne conseillons pas sur ce terrain. Ces éléments sont indicatifs, au regard des règles applicables en 2026 ; faites-les valider par un expert-comptable au vu de votre situation, particulièrement si vous êtes non-résident. C’est une heure de consultation qui se rentabilise dès le premier mois.

Ce que nous vous dirons si le projet ne tient pas

Nous le dirons. Nous refusons des biens en gestion, et nous déconseillons des achats. Un bien mal placé, mal orienté, dans une résidence sans ascenseur ou avec une copropriété hostile ne rattrapera pas ces défauts avec de la décoration.

Notre intérêt n’est pas de vous faire signer vite : c’est de gérer ensuite un bien qui marche.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter à Marrakech ?

Oui, pour un bien urbain bâti. La restriction principale porte sur les terrains agricoles. Il est vivement conseillé de faire l’acquisition en devises rapatriées et enregistrées, ce qui conditionne la possibilité de rapatrier plus tard le produit d’une revente. Votre notaire et votre banque vous cadreront sur ce point.

Quel budget minimum pour se lancer ?

Pour un studio rénové à Guéliz, l’exemple ci-dessus donne l’ordre de grandeur : environ 132 000 euros tout compris, frais et ameublement inclus. En dessous, on sort généralement du centre, ou on entre dans du bien à rénover.

Au bout de combien de temps le bien atteint-il son plein rendement ?

Sur un appartement impeccable, bien préparé et bien photographié, comptez un à deux mois. Les premières semaines se font volontairement à prix d’appel pour accumuler rapidement les premiers avis ; une fois la note installée, l’annonce gagne son positionnement et le tarif rejoint le marché. Le prix continue ensuite de progresser avec le nombre d’avis positifs.

Faut-il acheter en son nom propre ou via une société ?

Cela dépend du nombre de biens, de votre résidence fiscale et de votre horizon de revente. C’est une question d’expert-comptable, pas d’agent immobilier, et nous vous y renverrons plutôt que d’improviser.

Le neuf ou l’ancien ?

L’ancien rénové, presque toujours, pour une raison simple : l’emplacement. Les programmes neufs de Marrakech sont majoritairement en périphérie, et l’emplacement est le premier facteur de prix en courte durée.

Que se passe-t-il si je veux revendre ?

Un bien meublé, tenu, avec un historique de revenus documenté et des avis se revend mieux qu’un bien vide : vous ne vendez plus seulement des murs, vous vendez une exploitation. Nous nous en chargeons si vous le souhaitez : voir notre méthode de vente.

Parlons de votre projet

Écrivez-nous en nous disant votre budget et ce que vous cherchez. Vous pouvez aussi regarder les biens que nous présentons actuellement, et les sept logements que nous exploitons — c’est le meilleur moyen de juger de ce que nous saurions faire du vôtre.

Dernière mise à jour : 23 septembre 2026